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中国住房存量报告:2019

2019-09-04 09:26  作者:admin 点击:次 

  中国城镇有多少住房,是供给不足、供需平衡、还是供给过剩?对上述问题的解答不仅关系到中国房地产市场未来如何发展,也关系到住房政策应如何调整。

  官方已公布的中国城镇住房数据存在统计部门和建设部门两个来源,主要涉及人口普查家庭户住房面积、城镇人均住房建筑面积、早期部分年份城镇住宅存量、城镇住宅竣工面积等四类数据,存在一定参考价值,但均存在明显问题。

  一是人口普查资料公布了家庭户住房数据,但未公布集体户住房数据,如直接以城镇家庭户人均住房面积作为城镇人均住房面积计算城镇住房存量存在高估。

  二是国家统计局公布的城镇人均住房建筑面积数据因抽样偏差可能存在高估。国家统计局基于约16万住户的全国城乡住户一体化调查公布人均住房建筑面积数据(2013年以前城镇住户调查和农村住户调查单独开展),2018年全国人均住宅建筑面积42.4平方米,其中城镇、乡村人均住宅建筑面积分别为39、47.3平方米。虽然住户调查理论上既包括家庭户,也包括集体户,但由于住户调查样本每五年轮换一次,需保证一定稳定性,实践中抽取样本多为当地有房户籍家庭,对流动性较大、居住空间较小的常住外来人口、少量居无定所的无房户覆盖不足,因此存在一定高估。

  三是官方直接公布的部分年份城镇住房存量数据要么范围偏小、要么偏大。1985年原城乡建设环境保护部和国家统计局组织开展了全国第一次城镇房屋普查,公布住宅建筑面积22.91亿平、使用面积15.09亿平,但涉及人口仅占当时城镇常住人口的约60%,范围偏小。原建设部曾在《城镇房屋概况统计公报2002-2005》中公布了2002-2005年全国城镇国有土地上住房存量(不含建制市城市规划区和县城以外的建制镇),加上《村镇统计公报》中的建制镇住房存量,可得2002年、2005年全国城镇存量分别为111.6、144.4亿平。但是,住建部定义的城镇范围可能偏大或存在重复统计,比如其2010年城市及县城建设用地、建制镇建成区面积加总为8.8万平方公里,较自然资源部公布的城镇建设用地7.6万平方公里大16%。

  四是国家统计局公布的城镇竣工住宅面积数据存在低估,这使得无法简单通过公式“某年住房存量+竣工-折旧拆迁+农民带房入城”推算当前存量。国家统计局从1995年开始公布固定资产投资项目下的城镇竣工住宅面积(含商品住宅),1997年统计起点为50万元及以上,2011年指标调整为固定资产投资(不含农户)竣工住宅面积(原城镇竣工住宅口径+农村企事业竣工住宅面积),统计起点调整到500万及以上,但该数据因为口径及统计问题明显小于真实城镇竣工住宅面积。

  鉴于上述情况,我们的研究思路是:以2000、2010年人口普查数据公布的家庭户住房数据为基础,通过合理假设城镇集体户人均住房面积与家庭户人均住房面积的比例关系估算全国城镇集体户住房面积,从而得到2000、2010年全国城镇住房存量,再依据2000-2010年全国城镇住房面积增量,推算该时期未被统计的农民带房入城和城镇竣工住宅面积年均增量并以此为假设,通过公式“2010年城镇住房存量+历年城镇竣工住宅面积-拆迁面积+未被统计的农民带房入城和城镇竣工住宅面积合计”得到2018年中国城镇住房存量。同时,参考国家统计局1978年户均、人均住房面积统计、1985年全国房屋普查、人口普查和小普查房龄数据、1999年以来商品住宅竣工套均面积及官方历年住房建设标准等,估算出套均面积和其他主要年份住房存量,由此计算1978-2018年主要年份的套户比数据。

  其中主要有三点需要说明: 一是假设城镇集体户人均住房面积为家庭户的 35%。 二是发现 2015年“小普查”的住房数据存在高估,因此未予采用。 三是城镇家庭户均规模数据依据人口普查、 “小普查”、及年度人口变动抽样调查 。

  根据我们测算, 1978-2018年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至276亿平,城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米,城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米,城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套,套户比从0.8增至1.09。从国际看,当前美国、日本分别为1.15、1.16,德国为1.02,英国为1.03,中国城镇住房套户比接近1.1,表明住房供给总体平衡。

  随着改革开放后住宅建设加快,到1985年城镇人均住房建筑面积增长至10.9平方米,但缺房户依然高达26.5%;

  随着1990年代住房制度改革推进,特别是1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后,商品住宅带动城镇住宅竣工面积大幅攀升。按照国家统计局的口径估算,1978年全国城镇竣工住宅面积不足1亿平,1998年超过5亿平,2011年超过10亿平;

  从全国人口普查和小普查资料的房龄结构数据看,有约97%的城镇住房为1978年以来建造,约87%为1990年以来建造,约60%的城镇住房为2000年以来建造。 与中国不同,欧美发达经济体的住房平均房龄较老,比如英国、美国住房房龄超过50年的比例均超过40%,超过100年房龄的比例分别为20%、7%。

  从住房来源结构看,当前全国城镇住房存量中商品房约占4成,自建房约占3成,还有3成为原公房、保障性住房及其他。

  在城镇内部,城市和建制镇家庭户的住房来源结构存在显著差异。根据2010年人口普查,城市家庭户住房来自购买新建商品房、原公房的比例分别为26%、17.3%,明显高于建制镇的14.7%、5.8%;而建制镇家庭户住房来自自建房的比例高达56.2%,明显高于城市的16.4%。

  中国城镇居民约70%居住在自有住房,约20%租房,其他10%为借住、住单位宿舍等;与建制镇居民相比,城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。

  我们估算2000、2010年中国城镇居民住房自有率分别为66.0%、65.9%。 扣除学生,2010年全国城镇居民住房自有率为71.1%; 其中城市居民和建制镇居民住房自有率分别为67.6%、76.9%。

  从国际比较看,中国城镇住房自有率较高,当前美国住房自有率为64.2%、日本为61.7%、德国为46%,这与中国重视“家”的文化传统以及过去房价基本持续上涨的预期等存在一定关系。

  从现实来看,租房人群的人均住房面积建筑面积一般在30平以下;如家庭人均住房面积超过50平,则人口普查统计的住房面积很可能为该家庭产权所有。因此,考虑出租等情况,人口普查的使用住房数据可能会低估富裕家庭的产权住房面积,高估贫困家庭的产权住房面积,因此低估实际产权拥有住房情况的不平衡程度。

  我们对人均住房面积在8平方米以下的家庭户乐观假设其人均住房面积为7平方米,对人均住房面积在70平方米以上的家庭户保守假设其人均住房面积为72平方米,由此计算不同类型家庭户拥有的住房面积。研究发现:

  其一,住房困难的家庭户比例明显下滑。1995-2015年人均住房建筑面积在8平方米以下的家庭户数占比从12.6%降至3.3%,人均9-16平方米的家庭户数占比从35.3%降至11.9%。

  其二,高收入家庭使用的住房面积占比与其户数占比的比例趋于下降,但与此同时,低收入家庭使用的住房面积占比与其户数占比的比例也在趋于下降。

  根据人口普查资料城镇家庭户住房“使用”情况的数据估算,1995-2015年全国城镇家庭户住房使用分布的基尼系数大致保持在0.3左右,这显然存在低估。如果考虑20%的城镇家庭户租房、人均住房面积更低的城镇集体户人口以及2亿多农民工群体在城镇置业比例较低等情况,低收入群体实际拥有的住房面积占比与其户数即人口占比的比例无疑将更低,即产权层面的城镇家庭住房分布基尼系数无疑更高。

  一是中国城镇化进程还有较大空间,到2030年城镇化率达70.6%时城镇人口将再增加约2亿。2018年中国城镇常住人口达8.3亿,常住人口城镇化率为59.6%,如按户籍人口算2018年城镇化率仅为43.4%。联合国《世界人口展望2019》预计到2030年中国常住人口城镇化率将达约70.6%,城镇常住人口将较2018年再增加约2亿。这意味着,即使假设因区划变动导致的农民就地城镇化产生的住房需求全部不通过市场渠道满足,而是通过安置房(拆迁)或带房入城(未被拆迁)满足,2019-2030年仍有1.3亿新增城镇人口存在住宅需求。如假设安置房也是通过市场购买(如货币化安置)满足,且未被征迁、带房入城的比例为60%, 则2019-2030年大致有约1.6亿新增城镇人口存在住房需求。

  二是与主要发达经济体相比,中国城镇人均住房面积较小,随着居民收入增长和家庭规模小型化等,人均住房面积未来存在至少20%的提升空间。国际上一般对住房面积统计的口径为使用面积,把2018年中国城镇人均住房建筑面积按照0.7的系数折合为使用面积仅为23.3平方米,明显低于主要发达经济体水平。当前韩国、俄罗斯的城镇人均住房面积分别为28.2、27.9平,日本为33.1平,德国、法国分别为38.6、39.5平方米,美国为66.9平。

  另一方面,中国家庭户规模小型化空间大,可能导致更多的住房和更大的人均住房面积需求。因生育率下滑、晚婚、不婚率和离婚率提高、寿命延长、人口流动等因素,家庭规模小型化是世界各国人口发展的普遍趋势。 中国家庭户均规模从1982年的4.41迅速降至2010年的3.09;从一人户、二人户比例看,中国2015年仅分别为13.1%、25.3%,总体相当于日本1990年代至21世纪初水平,未来仍有很大下降空间。

  因此, 如果以人均使用面积28平即人均建筑面积40平为标准算,未来中国城镇人均住房面积存在约20%的改善空间。

  三是中国现有城镇住房成套率仅85%,并且尚有20%的家庭居住在条件较差的平房,存在住房更新需求。一是中国城镇住房成套率仅85%左右,还有约15%的住宅需要更新。www.9900708.com1985年中国城镇住房成套率仅为24.1%,1995年居住在成套住宅的家庭户比例快速提升至61%,2010年、2015年分别达75.6%、84.3%。其中, 根据2015年小普查数据,城市、镇家庭户中同时拥有厨房和厕所的比例分别为89.3%、76.8%。二是中国城镇尚有约20%的平房需要更新。随着拆迁新建,中国城镇家庭户中居住在平房比例从1995年的46.1%降至2015年的20.6%,其中城市、建制镇分别为10.2%、36.1%。

  2019-2030年中国城镇年均住房需求大致为10.9-13.5亿平方米。根据我们前述测算,2000-2010年、2010-2018年中国城镇人均住房建筑面积分别年均增长3%、2.3%,假设2019-2030年中国城镇人均住房面积年均增长1.3%-1.5%(即2030年人均住房建筑面积达38.8-39.8平方米),则2030年中国城镇住房存量需达395-405亿平,较2018年净增119-129亿平,即年均净增9.9-10.8亿平。以1.5%-2%的折旧率计算,则2019-2030年将折旧拆迁约60-82亿平,即年均折旧拆迁约5-6.8亿平。并且从历史经验看,2000-2010年每年约有4亿平属于农民带房入城和未纳入国家统计局城镇竣工住宅面积统计的住房面积。假设2019-2030年这部分仍为年均4亿平,则2019-2030年每年需新增城镇住房10.9-13.5亿平。

  基于2010年人口普查资料分省数据、2015年1%人口抽样调查资料分省数据等,并结合全国城镇住房情况,我们估算了2010年、2018年各省级、地级单位城镇住宅存量、人均住宅建筑面积、套户比及相关情况。

  1)分省看,全国近60%的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广东等10个省。鄂浙苏等7省城镇人均住房建筑面积超过35平方米,而沪粤津3省不到27平方米。从城镇套户比看,东部、中部、西部、东北地区分别为1.03、香港马会结果直播现场,1.10、1.11、1.09,黔青云等5省套户比超过1.15,沪粤2省低于1.0。

  2)在地级层面,在全国336个地级单位中(不含三沙),既有73个城市人均住房建筑面积小于30平,也有46个城市人均住房建筑面积大于40平;既有17个城市的套户比小于1,也有51个城市的套户比大于1.2,未来更需重视区域差异中可能存在的结构性机会。

  分线看,当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为25.6、32.9、34.3平方米,套户比分别为0.99、1.06、1.12,一线城市住房供给偏紧。

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